Профессор Кулаков: изъятие жилья у собственника возможно по двум правилам
Изъятие жилья у собственника по российским законам возможно. Но следует разделить две принципиально различные ситуации: изъятие жилья и изъятие единственного жилья, рассказал агентству “Прайм” Кирилл Кулаков, президент СРО Региональная ассоциация оценщиков, профессор НИУ МГСУ.
Причин для изъятия жилья, которое не является единственным, несколько.
– долг по коммунальным платежам. Если владелец не оплачивает коммуналку более шести месяцев, то жильцы-должники могут быть выселены в социальное жилье. Квартиру продадут, а остаток средств после погашения долгов по ЖКХ вернут бывшим владельцам.
“Ситуация на практике редкая, но надо помнить, что совокупный долг граждан за услуги управляющих компаний в ноябре 2025 года составил 415 миллиардов рублей”, – говорит эксперт.
причина изъятия жилья – доли перед кредиторами. К ним относятся как банки, так и прочие юридические и физические лица. Долг может быть взыскан по суду, после чего на квартиру и прочее имущество будет наложен арест. Если движимого имущества и денежных средств не хватило на погашение долга, то квартира будет продана.
Решение об обращении взыскания на единственное жилье должника отдается на усмотрение судей. Как правило, такое изъятие запрещено, в отношении единственного жилья должника действует механизм, в законодательстве называемый “исполнительский иммунитет”.
причина – незаконная перепланировка. “Да, в этом месте стоит напрячься любителям сносить стены, расширять пространства и менять назначение помещений”, – предупредил Кулаков.
Выявившая нарушение жилищная инспекция направит собственнику предписание восстановить прежний вид квартиры. За невыполнение предписания в соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса суд может вынести решение о принудительной продаже квартиры с публичных торгов. Средства, вырученные от продажи, пойдут на восстановление жилья. Оставшуюся часть получит бывший собственник.
причина – признание судом сделки по купле-продажи недействительной. Предупредить это можно только проведя перед покупкой полную юридическую проверку собственников, как настоящих, так и бывших.
причина – нецелевое использование жилого помещения. Очевидно, что квартиру на первом этаже дома можно превратить, к примеру, в маникюрный салон, но для этого сначала ее следует перевести в нежилое помещение.
И, наконец, самая болезненная и, возможно, актуальная причина – долги по ипотеке.
“В этом случае должника не защитят ни дети, ни инвалидность – единственное жилье будет изъято. Если квартира приобретена по ипотеке и является залоговым имуществом, она не защищена от обращения взыскания”, – говорит Кулаков
Красный флаг для банка – просрочка 90+ дней. По данным Центробанка, доля кредитов с просрочкой более 90 дней по ипотеке в России достигла 1,1%. И это не предел. Коллекторские агентства отмечают, что за восемь месяцев 2025 года объем просроченной задолженности на покупку готового жилья вырос с 89,4 млрд рублей до 146,2 млрд рублей, то есть на 63,6%.
Поэтому крайне важно оценивать свои финансовые возможности по погашению ипотеки заранее или создавать “подушку безопасности” в случаях наступления форс-мажора, заключил профессор.
domionline.ru