Юрист Терехин назвал признаки обмана при покупке жилья
Чтобы понять, что вы покупаете квартиру не у мошенников, надо ответить на два вопроса: кто продает и что именно он продает. Параллельно нужно собрать доказательства того, что вели себя осмотрительно — это важно, чтобы в случае спора вас признали добросовестным приобретателем и защитили, рассказал агентству “Прайм” Филипп Терехин, старший партнер “Ляпунов, Терехин и партнеры”.
Добросовестный покупатель — это тот, кто приобрел квартиру за деньги у лица, которое числится собственником в ЕГРН, и при этом не знал и не должен был знать о проблемах с правами. Поэтому первая опора — документы из Росреестра.
“Минимум, что нужно сделать, — получить свежую выписку ЕГРН о правах и обременениях и расширенную выписку об истории переходов права. Слишком частые перепродажи за короткий срок, цепочка дарений между чужими людьми, недавние суды по этому объекту — это красные флажки, повышенный риск”, – предупредил юрист.
Относительно спокойная история — несколько сделок по понятным основаниям (приватизация, наследство, купля-продажа) — напротив, “зеленый флаг”.
Вторая важная зона риска — люди, чьи права могут быть нарушены. Здесь надо понять: нет ли среди собственников или проживающих несовершеннолетних, недееспособных, бывших членов семьи, которые сохранили право пользования. Продавец должен предоставить справку о зарегистрированных по адресу и документы, подтверждающие, что никто не сохраняет пожизненное право проживания. Если квартира приобреталась в браке, обязательно нотариальное согласие супруга на продажу — отсутствие такого согласия часто становится основанием для споров.
Отдельный блок — проверка самого продавца. Подлинность паспорта и документов — очевидная вещь, но ей часто пренебрегают. Если продает доверенное лицо, доверенность должна быть нотариальной, действующей и не отозванной, это легко выясняется через нотариуса.
“Имеет смысл посмотреть открытые реестры: исполнительные производства на сайте ФССП, информацию о банкротстве и предбанкротных уведомлениях, судебные дела. Продавец, находящийся в процедуре банкротства или с тяжелой долговой нагрузкой, — повышенный риск последующего оспаривания сделки”, – предостерегает Филипп Терехин.
Поведение продавца и условия сделки — тоже важные маркеры. Неадекватность и отказ от медосвидетельствования – явно “красный флаг”. Настораживает ситуация, когда цену ставят заметно ниже рынка и одновременно торопят: “только сегодня”, “без юристов”, “без лишних бумажек”. Опасны предложения передать деньги наличными “на руках” без банка, аккредитива или ячейки.
Здоровая ситуация — когда расчеты идут через банк, доступ к деньгам продавец получает только после регистрации права собственности на покупателя, а схема расчетов подробно прописана в договоре.
“Зелеными флагами” можно считать следующее: у продавца есть полный комплект правоустанавливающих документов (договор, акт, наследство, решение суда), он без сопротивления показывает выписку ЕГРН, справки по зарегистрированным и коммунальным платежам, спокойно относится к участию вашего юриста и к проверкам по открытым базам. В договоре купли-продажи прописаны заверения продавца о том, что нет скрытых прав третьих лиц, споров, арестов и обременений, а также ответственность продавца, если это окажется не так. В конце сделки подписывается подробный акт приема-передачи с перечислением переданных документов.
“Если коротко, ваша задача — не поверить “на слово”, а собрать бумажный след вашей осмотрительности: выписки ЕГРН, справки, согласия супругов, нотариальные доверенности, подтверждения расчетов через банк, переписку. Когда такой набор проверок сделан, риск нарваться на мошенников резко снижается, а ваши шансы быть признанным добросовестным приобретателем существенно растут”, – заключил юрист.
domionline.ru