Среди заемщиков до сих пор живет убеждение, что ипотечную квартиру сдавать нельзя в принципе. На самом деле закон говорит ровно обратное, рассказала агентству “Прайм” старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г.В. Плеханова Ольга Чирикова.
По статье 346 ГК РФ залогодатель сохраняет право пользоваться заложенным имуществом по назначению, а Закон об ипотеке прямо подтверждает право извлекать из предмета залога доходы.
“Более того, условия договора, которые полностью лишают собственника права пользоваться жильём по назначению, признаются ничтожными. Поэтому передать ипотечную квартиру другому лицу для проживания собственник вправе”, – утверждает юрист.
Теперь о согласии банка. По статье 40 Закона об ипотеке заложенное имущество может быть предоставлено третьим лицам в пользование без согласия залогодержателя при двух условиях. Первое: срок пользования не превышает срок ипотечного обязательства. Второе: использование соответствует назначению помещения. Если оба условия соблюдены, формально закон не требует разрешения банка.
Однако на практике почти все ипотечные договоры содержат собственные оговорки, и банки нередко включают обязанность уведомить кредитора или получить его письменное согласие. Поэтому первое, что нужно сделать перед сдачей, это внимательно перечитать свой ипотечный договор и закладную.
“Популярная страшилка о том, что банк “сразу заберет квартиру” за нарушение тоже юридически некорректна. Нарушение договорных условий не означает мгновенного изъятия жилья. У банка есть право на проверку имущества, требование досрочного исполнения обязательства и обращение взыскания, но всё это происходит в порядке, предусмотренном законом”, – указала Ольга Чирикова.
Если квартира сдаётся гражданину для проживания, юридически корректное название сделки — договор найма жилого помещения, а вовсе не “аренда”. Он заключается в письменной форме, максимальный срок составляет пять лет, а если срок договора от одного года и более, обременение подлежит государственной регистрации.
По налогам в 2026 году у собственника два основных варианта. Обычное физлицо платит НДФЛ по прогрессивной шкале, где ставка начинается с 13% при доходе до 2,4 миллионов рублей в год и доходит до 22% при превышении 50 миллионов. Декларация за 2025 год подается до 30 апреля 2026 года, а сам налог уплачивается до 15 июля.
Второй вариант — режим НПД для самозанятых со ставкой 4% при сдаче физлицу и 6% при сдаче организации, при лимите дохода 2,4 миллиона рублей в год. Распространённое утверждение о том, что самозанятый может сдавать только одну квартиру, в действующих нормах подтверждения не находит. Закон ограничивает характер дохода и его размер, но не количество объектов.
Что касается регистрации жильцов, для граждан РФ она требуется при проживании более 90 дней, а для иностранных граждан действует миграционный учёт с уведомлением в течение семи рабочих дней со дня прибытия.
domionline.ru